Welche Wohnungen braucht die Gemeinde bei Sontowski für eine günstige Vermietung?

15. Januar 2022

Sontowski bekam größeres Baurecht und dafür die Gemeinde das Recht, zu einer ermäßigten Miete Wohnungen mit Personen niedrigeren Einkommens belegen zu dürfen.

Trotz Wohnungsmangel gelang es der Rathausverwaltung erst nach Monaten, gerade 1 der 3 Wohnungen zu belegen. Obwohl dieser Personenkreis sich schwer tut, in Gauting etwas Passendes zu finden, schaffte es die Rathausverwaltung nicht, 3 Mieter zu finden. Die Wohnungen, für die die Gemeinde das Belegungsrecht bekam, eignen sich also nicht für Familien mit niedrigerem Einkommen.

Die Gemeinde braucht andere Wohnungen für ihr Belegungsrecht, denn sonst kann sie auch in Zukunft dort keine günstigen Wohnungen vergeben. Das hieße, dass sie Sontowski die Vergrößerung des Baurechts umsonst gegeben hätte. Die Gemeinde hat größeres Baurecht gegeben, so dass sie erwarten kann, dass sie von Sontowski auch belegbare Wohnungen zur Verfügung gestellt bekommt. Wenn die Gemeinde sozial nutzbare Wohnungen haben will, dann muss sie mit Sontowski über einen Wohnungstausch verhandelt. Für Familien werden 70-m²-Wohnungen mit 3 Zimmern benötigt.

• Wer sucht Wohnungen?

Unter den bei der Gemeinde gemeldeten 275 Wohnungssuchenden, davon 186 mit Wohnberechtigungsschein (Präsentation, Info-Markt zu AOA, S. 3, 20.10.2021), sei niemand gewesen, der eine der 2 anderen Wohnungen hatte haben wollen. (CSU-Bürgermeisterin Dr. Kössinger, Mitteilung 14.1.2022) Man habe sogar inseriert. (StaM 8.1.2022)

• Höhe der Miete:

Bei dem großen Bauvorhaben bei AOA an der Ammerseestraße will das Katholische Siedlungswerk 90 der 190 staatlich geförderten Wohnungen bauen und für 12-13 €/m² vermieten.

Die Miete der 3 Wohnungen bei Sontowski liegt bei 11,50 €/m² und trotzdem fanden sich nicht genügend Mieter.

Das geringe Interesse an diesen Wohnungen liegt also nicht an der Höhe der Miete pro m².

• Größe der Wohnungen:

Die Gemeinde wollte die 3 Wohnungen vermieten:
2 Zimmer mit 69 m²
2,5 Zimmer mit 93 m²
3 Zimmer mit 101 m²
im 2. OG des Hauses A am Bahnhofplatz. (Durchführungsvertrag vom 10.7.2018)

2 der Wohnungen sind gegenüber einer 3-Zimmer-Wohnung mit 70 m² deutlich größer und deswegen rund 250 € bzw. 330 € teurer.

• Schnitt und Lage der Wohnungen von Sontowski:

Die Wohnungen haben für Mieter mit niedrigerem Einkommen zu große Zimmer, was ihre Nutzung für Familien merklich einschränkt. Auch die 69-m²-Wohnung hat nur 2 Zimmer. Familien brauchen aber 3 Zimmer: Elternschlafzimmer, Kinder- und Wohnzimmer.

Die Wohnungen sind für Familien mit Kindern eher nicht geeignet, da die Kinder keinen Auslauf haben. Das Sontowski-Gebäude ist von stark befahrenen Straßen und Parkplätzen umgeben, so dass kleinere Kinder gefährdet sind. Sie wären in ihren Wohnungen eingesperrt.

Lage und Schnitt dieser Wohnungen sind für Familien nicht attraktiv.

• Fazit:

Die Gemeinde hatte ursprünglich das Recht, 4 Wohnungen zu günstigen Bedingungen zu belegen (Gemeinderat, 18.7.2017, Protokoll S. 6). Vorgesehen waren vier 2-Zimmer-Wohnungen auf 240 m² Wohnfläche. (Dr. Kössinger, Mitteilung 14.1.2022) D.h. mit 2 Zimmern auf 60 m² waren diese Wohnungen für Familien zu klein und hatten 1 Zimmer zu wenig.

2018 akzeptierte die Rathaus-Verwaltung, dass es nur noch 3 Wohnungen sein werden. Man habe "zugunsten größerer, familienfreundlicher Flächenzuschnitte auf 3 Wohnungen reduziert" (Dr. Kössinger, Mitteilung 14.1.2022). Aber auch das ging wegen dem fehlenden dritten Zimmer immer noch deutlich am Bedarf einer Familie vorbei. Und die Übergröße von 2 der Wohnungen machte sie zu teuer.

Der Gemeinderat hatte 2017 beschlossen, die 4 Wohnungen an Familien mit niedrigerem Einkommen vergeben zu wollen. Dr. Kössinger hätte von Anfang an auf einen familiengerechten Zuschnitt der Wohnungen bestehen müssen, d.h. auf 3-Zimmer-Wohnungen in der Größe von etwa 70 m². Zu diesem Zeitpunkt wäre es auf jeden Fall möglich gewesen, das in der Bauplanung zu berücksichtigen. Sontowski hätte zustimmen müssen, denn er brauchte dringend das vergrößerte Baurecht, um auch die Aufzüge im Bau unterbringen zu können. (SZ 20.7.2017)

Die Höhe der absoluten Miete, die Lage und das fehlende 3. Zimmer erklären das mangelnde Interesse von Beziehern niedrigerer Einkommen mit Kind an diesen Wohnungen.

Wenn die Gemeinde im Sontowski-Gebäude auf einer Fläche von mindestens 240 m² familiengerechte Wohnungen belegen will, dann:

• müsste sie mit Sontowski über einen Tausch der Wohnungen verhandeln, die besser für den angedachten Kreis von Einkommensbeziehern geeignet sind. Auch wenn diese möglicherweise jetzt schon belegt sind, so würden sie der Gemeinde nach dem nächsten Mieterwechsel zur Verfügung stehen.

• müsste der Gemeinderat die Beschränkung auf Familien / Alleinerziehende mit Kind aufheben, damit auch Mieter ohne Kind einziehen dürfen.

Der Gautinger Immobilienmakler Wolfgang Bertol hat sehr aufschlussreich erläutert, wie man systematisch einen Wohnbedarf ermittelt, die Bauplanung daran ausrichtet und anschließend auf Mietersuche geht: "Was läuft bei der Wohnungsvergabe schief?" (StaM 31.12.2021) - Hier

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